SRU/logements sociaux : Fourqueux carencé, Fourqueux convoité

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L’impératif « logement social » a été très présent dans l’étude et les débats concernant la commune nouvelle, la vertueuse Saint-Germain-en-Laye étant appelée à venir au secours des petites communes désinvoltes. C’est une question complexe qui demande un peu d’attention. Nous y revenons ici en prenant le cas précis de Fourqueux avec tous les projets de construction en cours qui concernent l’ensemble de nos quartiers, des Terres de l’hôpital au Moulin à vent. Sujet difficile qui ne doit pas donner lieu à un jugement trop rapide, à l’emporte-pièce, de l’action communale. Reste pour nous, Fourqueux-Citoyen, une certitude : il nous faut conserver à Fourqueux, le plus longtemps possible, la maîtrise totale de ce sujet.

Fourqueux compte environ 4000 habitants pour 1545 résidences principales.

L’État impose aux communes de plus de 3500 habitants -1500 habitants en Ile-de-France- faisant partie d’agglomérations de plus de 50000 habitants 25% de logements sociaux que l’on appelle aussi LLS (Logements Locatifs Sociaux). C’est la loi dite SRU (loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains).

Un quart de 1545 cela ferait 386 logements sociaux. Or il n’y en a pour le moment que 195. Fourqueux est donc à peu près à la moitié de l’objectif : 12,6%. Ce qui n’est déjà pas si mal ! Beaucoup mieux que Mareil-Marly (5,5%) ou L’Étang-la-Ville (4,2%). Moins bien que Saint-Germain-en-Laye (21,7%). En cas de commune nouvelle Saint-Germain-en-Laye/Fourqueux, le quartier correspondant à l’ancienne commune de Fourqueux (appelé commune déléguée) devra atteindre 20% d’ici 2025 (Saint-Germain restant à 25%), selon la charte de gouvernance publiée en septembre mais qui portait toujours sur la commune nouvelle à 4. Cela fixait le taux moyen à 23,5% en 2025. Pour une fusion à 2 avec maintien de l’objectif de 23,5%, le quartier de Fourqueux pourrait viser seulement les 18% de LLS. Cet abaissement devrait en toute logique être confirmé dans une nouvelle version de la charte de gouvernance. Mais quelle valeur a cette charte ? Qu’est-ce qui nous dit que la date de péremption dépassera 2019 ou 2020 ? Tôt ou tard, quoi que l’on nous dise, l’urbanisme sera repris en main par l’hôtel de ville de Saint-Germain qui établira un PLU unique pour la commune nouvelle. C’est inéluctable.

Dans l’attente du vote du 19 novembre, nous sommes sur le terrain et entendons des inquiétudes. Un Bel-Air 2.0 serait créé sur les Terres de l’Hôpital… Pour l’heure, nous ne croyons pas plus à l’exonération des 25% SRU (ou tout au moins abaissé de manière pérenne à 18% à l’horizon 2025) qu’à une bétonisation absurde des terrains attenants aux Terres fleuries.

Alors que ses réalisations en matière de logements sociaux ne sont pas négligeables, Fourqueux n’a jamais été exemplaire dans ce domaine. Mais quand les conditions sont réunies les progrès sont rapides. La dernière opération d’envergure et assez réussie -tout le monde ou à peu près en convient aujourd’hui-, est celle de la rue du Maréchal Foch dans le cadre de l’aménagement dit Coeur Village. 50 logements sociaux répartis entre 3 petits immeubles (résidence « Les Sources ») construits en 2014-2015. Depuis lors plus grand chose ne s’est concrétisé, ce qui a déclenché le surprenant « carencement » de Fourqueux au 1er janvier 2018. Car l’État veille à ce que toutes les communes progressent continuellement dans leurs réalisations de LLS avec un objectif triennal, un rythme que notre commune peine à suivre. La construction de logements sociaux ne doit connaître aucun répit. Même là où les promoteurs ne trouvent que peu ou pas de terrains à bâtir. Il faut donc maintenant, conséquence du carencement, préempter (ou plutôt laisser la préfecture préempter) des propriétés lors des mutations avec l’aide d’un fonds régional. Fourqueux donc déclaré « carencé » pour quelques temps mais Fourqueux toujours convoité pour ses atouts indéniables et ses possibilités de constructions qui sont loin d’être réduites à néant.

Un exemple concret de préemption. C’est ce qui s’est passé au premier semestre de cette année pour un terrain de 2100 m2 allée des Jardins, en retrait de la rue. Plus qu’un terrain en fait, une maison assez défraîchie des années 1950 au milieu d’un grand espace (au centre ci-dessus). Nous sommes en zone UG du PLU : habitat pavillonnaire, hauteur maxi au faîte du toit 9 mètres. La vente se fait à 1,1 million d’euros. L’acquéreur a pour projet de détruire la maison et d’en reconstruire une plus grande ainsi qu’une seconde de dimensions plus réduites pour d’autres membres de sa famille. Le vendeur, fils de l’ancien propriétaire décédé, est heureux de transmettre directement ce bien à une famille désireuse de s’installer durablement à Fourqueux plutôt qu’au promoteur qui avait manifesté son intérêt. Mais patatras… préemption de la puissance publique suite à la transmission en mairie de la DIA (Déclaration d’Intention d’Aliéner). La préfecture se substitue à l’acquéreur et contraint la commune à acheter le terrain au prix fixé avec l’aide du fonds régional foncier. Les riverains apprennent bientôt la teneur du projet municipal : bâtir un petit immeuble 100% LLS de 17 logements en R+1+combles. Pour l’avoir vécu avec eux nous pouvons témoigner que cet événement est traumatisant. Les propriétaires résidents de Fourqueux n’ont pas du tout conscience de cette possibilité de préemption. L’information n’est absolument pas passée. Certes les riverains ont pu par la suite être pleinement informés par la mairie mais cela ne répare pas les dégâts psychologiques occasionnés : une défiance, une inquiétude s’installent. Est-ce que la fusion avec Saint-Germain-en-Laye apportera quelque chose en la matière ? On peut en douter.

Mais revenons à la gestion du SRU à Fourqueux. On sait déjà que la situation est gelée pour 2017-2018-2019. Avec zéro nouveaux logements sociaux livrés. Le compteur va se décoincer en 2020 avec la construction en cours au Bogey (26 appartements dont 10 LLS) et à Berteaux (2 LLS). Pour 2021 on attend la livraison de Clos Girard (4 LLS). La grosse opération à venir n’est que pour 2022 avec Les Graviers des Hézards (70 appartements dont 50 LLS, un projet dont les contours restent flous, est-ce la résidence seniors envisagée un moment ?) sur une parcelle des Terres dites de l’Hôpital à l’extrême ouest de la commune, programme important qui inquiète les riverains, notamment pour ce qui concerne les voies d’accès quasi-inexistantes pour l’instant. Également attendus pour 2022 les projets des Douze Arpents (25 LLS), du Moulin à Vent (10 LLS) et de l’îlot Carnot (3 LLS). Pour plus tard le projet des Jardins évoqué plus haut (17 LLS, 2023). A plus long terme, 2025 et au-delà, la mairie envisage un aménagement aux « Hautes Auges » (terrains actuellement en maraîchage le long de la RD98) et sur « Les Coteaux » (au-dessus de la rue aux Oies) pour 25 LLS sur des terrains qui semblent pour certains encore loin d’être disponibles. En 2025, il manquerait pourtant toujours 120 logements sociaux pour être dans les clous et échapper aux pénalités.

Le désert des années 2017/2019

Que faut-il retenir de la politique communale en matière de SRU et les conséquences sur ce point de la fusion éventuelle ?

Le retard au niveau logements sociaux est important mais pas insurmontable. Le rythme de lancement des nouveaux projets semble irrégulier. A-t-on profité de toutes les opportunités qui se présentaient ? Pourquoi ce creux des années 2017/2019 ? De bons projets ont vu le jour comme Les Sources rue du Maréchal Foch mais pourquoi ne pas avoir aménagé la partie orientale du stade en zone d’habitation avec une bonne proportion de LLS plutôt que de céder un terrain pour édifier le gymnase du Lycée International ? On observe aussi que les nouveaux projets sont de plus en plus 100% LLS ce qui n’est pas l’idéal pour préserver la mixité sociale qui est une vraie richesse pour notre commune.

Des pénalités de retard gommées par la surcharge foncière

Terminons par les pénalités pour retard SRU. Elles s’élèvent actuellement à hauteur de 600€ par logement manquant et par an, soit 107441€ pour 2019 et 2020 69974€ en 2021 (source : étude Eneis, mars 2018) avec un risque d’augmentation par la suite. En réalité ces pénalités sont gommées par le mécanisme de « surcharge foncière ». Pour reprendre notre exemple de l’allée des Jardins, le terrain acquis 1,1 million d’euros ne va être repris que 0,7 million d’euros par le bailleur social afin d’atténuer le coût du foncier dans son projet. La commune va donc s’acquitter de la différence, soit 0,4 million d’euros, inscrite dans le budget communal en surcharge foncière. Mais cette charge va venir en déduction des pénalités de retard SRU qui devraient être ainsi totalement effacées. Et comme ce mécanisme risque de se généraliser, on peut estimer que, grosso modo, si l’on se base toujours sur le cas allée des Jardins, chaque logement social revient au final à environ 23500€ (400000 / 17) pour la commune.

Ainsi, à l’horizon 2025 rien ne dit que Fourqueux n’aura pas les capacités financières (et les opportunités d’acquisition de terrains) lui permettant de réduire son déficit en logements sociaux et au passage de franchir le seuil de 5000 habitants ce qui lui apportera de nouvelles ressources (100% des droits de mutation). Vous voici parvenu au bout de cet article un peu trop technique et touffu sans doute. Merci pour votre attention. C’est le moment de nous faire partager votre avis ou vos interrogations en commentaire.