Qu’est-ce qu’un « référé préventif »

Des travaux peuvent impacter les immeubles et bâtiments environnants. Le promoteur a intérêt à faire constater l’état de ces bâtiments et autres constructions avant de commencer ses travaux. Pour cela, il peut demander un référé préventif.

Afin d’éviter toute contestation après l’achèvement des travaux sur l’état antérieur des ouvrages avoisinants, le maître d’ouvrage doit faire constater, par un expert judiciaire, l’état des immeubles voisins avant leur commencement effectif.

C’est la procédure du référé préventif afin de désignation d’expert. Le référé préventif est fondé sur l’article 145 du Code de procédure civile qui stipule que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Cette expertise avant travaux n’est pas obligatoirement prévue par les textes, mais est cependant vivement recommandée et ce quelque soit l’importance et l’étendue de l’opération immobilière (construction ou simple réhabilitation). Les grands promoteurs immobiliers l’utilisent systématiquement notamment en milieu urbain. En revanche, beaucoup de petits promoteurs continuent à s’en passer ce qui finit souvent à leur coûter beaucoup plus cher en fin d’opération.

La provision destinée à l’expert est à la charge de la partie demanderesse, c’est-à-dire en pratique du maître d’ouvrage ; elle varie dans une fourchette qui va habituellement de 2.000 à 5.000 euros, en fonction de l’importance du programme de travaux. L’expertise préventive est contradictoire, ce qui la rend beaucoup plus utile que le simple constat d’huissier ou l’ordonnance sur requête. Elle sera opposable aux parties à la cause et la mission confiée à l’homme de l’art pourra se poursuivre pendant toute la durée des travaux.

Objectif du référé préventif

Le référé préventif est mené par un expert judiciaire. Cet expert va devoir en particulier :

  • prendre connaissance des travaux envisagés ;
  • visiter les lieux ;
  • les décrire, en précisant les désordres ou dégradations visibles ;
  • décrire l’état des sous-sols ;
  • donner des éléments au tribunal pour pouvoir comparer l’état des immeubles avant et après les travaux ;
  • émettre des avis sur les éventuels risques de déstabilisation des existants et sur les mesures à prendre.

L’expert rédigera un rapport. Ce rapport fait foi quant à l’état des immeubles avant les travaux.

L’expert judiciaire peut être amené à reprendre ses investigations en cours de chantier.

Procédure du référé préventif

C’est le tribunal de grande instance du lieu où se situe l’immeuble à construire qui est compétent. Toutefois pour des travaux publics, la demande est du ressort du tribunal administratif.Le maître d’ouvrage le saisit à fin de désigner un expert. Les propriétaires des immeubles avoisinants sont convoqués en référé devant le tribunal. Ils peuvent alors :

  • venir à l’audience ;
  • se faire représenter ou assister par un avocat ;
  • ne pas se rendre à l’audience.

En tout état de cause le tribunal désigne un expert judiciaire. L’expert convoque toutes les parties à assister à ces opérations d’expertise : propriétaires riverains, voirie, assainissement, constructeurs du maître d’ouvrage et assureurs.

L’expert judiciaire est évidemment indépendant et son impartialité est un gage de confiance pour les voisins souvent très inquiets et mal informés par le projet de travaux. L’expertise préventive constitue une mesure dans l’intérêt commun des parties. Préventivement à tout procès ultérieur, elle vise à établir un simple constat avant travaux afin d’éviter toute contestation ultérieure après achèvement.

Les éléments ainsi recueillis ou conservés pourront être exploités, au fond, devant la juridiction éventuellement saisie. L’expertise préventive permet souvent dans la pratique de corriger le tir en cours de chantier et de trouver les moyens de limiter les nuisances des travaux pour les riverains. L’expert judiciaire, en cas d’apparition de désordres en cours de chantier, peut donc être amené à reprendre ses investigations et même faire suspendre les travaux en cas de danger imminent. Il pourra en être référé au juge en charge du contrôle des expertises.

Le référé préventif permet surtout de diminuer considérablement les risques de contentieux après l’exécution des travaux que cela soit avec les riverains ou même les constructeurs. Il est recommandé de se faire assister par un avocat pendant les opérations d’expertise, ce qui permettra d’avoir accès à toutes les pièces de construction, de faire noter par l’expert ses remarques notamment en cas de survenance des désordres.