La publication fin avril 2025 de la mise à jour de la base de données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) permet de disposer désormais d’un historique par commune sur cinq années complètes couvrant 2020 à 2024.
Ces données sont publiques. Chacun peut y accéder ici : https://files.data.gouv.fr/geo-dvf/latest/csv/
Il est également possible de visualiser les mutations foncières via la carte cadastrale sur cette adresse : https://app.dvf.etalab.gouv.fr/
Il nous semblait intéressant d’extraire les données de valeurs foncières concernant la seule commune déléguée de Fourqueux, en respectant bien sûr l’anonymisation des données. Ceci permet de dégager les tendances du marché immobilier dans notre village.
Comment avons-nous procédé ?
1/ Pour chaque année, récupération du fichier correspondant à la commune identifiée par le code INSEE : 78551 pour Saint-Germain-en-Laye, Fourqueux n’étant plus référencé en tant que commune depuis la fusion de 2019.
2/ Au sein de ces 5 fichiers de données, extraction des seules données associées au code postal 78112 celui-ci permettant d’identifier cette fois Fourqueux.
3/ Isolement des données qui concernent les mutations d’appartements et de maison. Les ventes de dépendances, de terrains à bâtir (ou autres) et de locaux industriels et professionnels sont donc exclues de notre périmètre d’étude.
4/ Vérification enfin de la liste des valeurs foncières afin d’écarter les (rares) données incohérentes et les doublons.
Au final, nous obtenons des données de synthèse qui ont été traduites en graphiques ci-dessous.
Chacun pourra tirer ses propres conclusions, mais l’effet « sortie du confinement Covid » en 2021 est très notable. Davantage de ventes de maisons pour un prix moyen nettement plus élevé (conséquence de surfaces moyennes plus importantes).
Depuis lors, le marché s’est bien assagi avec un nombre de mutations plus que divisé par deux et une tendance négative en 2022 aggravée en 2023 et 2024. Ces baisses pourraient bien être dues à l’absence de vendeurs si l’on prend en considération les nombreuses sollicitations que reçoivent les propriétaires de la part des agences immobilères. Enfin, les grands appartements semblent trouver, ces derniers temps, assez facilement preneurs.
N.B. : Pour les deux dernières années (2023 et 204), le nombre de mutations est à considérer avec prudence puisque nous avons identifié des mutations ne figurant pas encore dans les fichiers mis en ligne par la DGFiP. Nous pourrons affiner ces données lors de la prochaine mise à jour (en octobre).
Quelques précisions indiquées par Etalab, le fournisseur des données DVF
►Le montant des mutations foncières prises en compte correspondent à un prix « net vendeur » qui ne comprend donc ni frais d’agence, ni « frais de notaire ».
►Les surfaces habitables retenues sont les surfaces réelles bâties (pas les surfaces Carrez).
►Les données brutes font l’objet d’une mise à jour semestrielle par la DGFiP, fin avril et fin octobre. La mise à jour d’avril permet d’ajouter des données allant jusqu’à fin décembre de l’année passée et celle d’octobre des données allant jusqu’à fin juin de l’année en cours. Lors de chaque mise à jour, de nouvelles transactions sont susceptibles d’être ajoutées dans tous les millésimes en fonction de la date de mutation complétant éventuellement des données manquantes lors de précédentes mises à jour.
Le commentaire d’une professionnelle de l’immobilier
Nous avons demandé à une professionnelle de l’immobilier qui connaît bien notre village de commenter ces résultats issus de la dernière mise à jour de la base de données DVF. Elle souligne les points suivants :
► Des ventes peuvent être manquantes, notamment les ventes sous SCPI qui ne figurent pas dans la base de données DVF, ainsi que celles de coopératives immobilières.
► Le prix de vente est le prix « mobilier déduit ». Il y a donc sous-évaluation de certaines valeurs de mutation en raison du ´gonflement’ de la déduction des meubles « meublants » intégrés à la vente.
► Les m2 ne tiennent pas toujours compte des travaux d’aménagement (combles par exemple) réalisés par le propriétaire, le notaire reprenant les m2 spécifiés dans l’acte d’achat initial.
► Les notaires peuvent transmettre avec plus ou moins de retard les données !
► La comparaison des prix de ventes pour les maisons doit se faire avec prudence en raison de nombreux critères à prendre en compte : surface du terrain, catégorie DPE, travaux récents (rénovation, isolation,…), voisinage…
► Les agents immobiliers constatent bien une baisse des transactions et des délais plus longs de vente en raison de différents facteurs : incertitudes économiques, impossibilité de transférer un crédit avantageux sur un nouveau domicile (donc remboursement anticipé avec pénalités éventuelles et souscription nouveau crédit moins avantageux).
